在年度銷售業績及資金周轉雙重壓力下，在京房企繼續加快項目入市步伐。繼6月份33項目集中入市后，7月份北京商品住宅供應量仍然有增無減。

根據亞豪機構統計數據顯示，7月北京市共有36個項目計劃開盤，包括鴻坤西山云景、蘇寧·尊悅大廈、中國鐵建·青秀尚城等12個純新盤以及華業東方玫瑰、潤楓領尚、路勁世界城、中信府等24個老項目后期。

今年以來，北京樓市新房供應量自3月開始大幅增加，月度開盤項目數量已連續5個月超過20個，3至7月市場總開盤量與去年同期相比有大幅上漲。

新房市場繼續下行

6月，北京市新房市場毫無升溫跡象，反而繼續下行。加之新增項目去化慢，致庫存量走高至8萬套的高位。

根據鏈家地產市場研究部統計，截至6月25日，6月北京市新建商品住宅（含保障房）網簽量為4045套，扣除保障房后，純商品住宅成交2516套，比上月同期下降25.1%，比去年同期大幅下降52.7%。2014年上半年新建商品住宅（含保障房）網簽量為31890套，扣除保障房后，純商品住宅成交22645套，比去年同期大幅下降45.5%。

鏈家地產市場研究部分析師張旭認為，2014年以來新房市場不甚景氣，從半年度的數據來看，北京新房市場2014年上半年成交量為2008年以來同期最低，市場進入了持續性深度調整。

“全國房價加速下行趨勢已經很難逆轉，低迷的市場前景無疑進一步加劇了房企資金鏈緊張格局。”

對此，亞豪機構副總經理任啟鑫認為，2014年以來，樓市整體成交持續低迷，房地產行業去庫存壓力不斷增大，5月份70個大中城市中近半新建商品住宅價格環比下降，一線城市商品住宅價格亦出現明顯下調。在年度銷售業績、信貸持續緊縮以及現金流等因素影響下，開發商紛紛采取“加快出貨、現金為王”的高周轉策略。另外，隨著下半年自住型商品房項目上市量的不斷增加，將進一步分流剛需購房客群的可見事實，使得多個剛需項目為避開自住房集中上市的沖擊，只能加速跑量，從而造成北京樓市自3月份以來連續5個月處于供應高位。

更為嚴峻的是，上半年新房銷售疲軟，也導致北京樓市的新增項目去化率同比下降。根據鏈家地產市場研究部統計，今年上半年新增商品住宅去化率為27.4%，比去年上半年下降了26個百分點。另外，從5月份以來入市的期房項目看，簽約率達到5成以上的項目只有美唐家園，去化率為57.6%，入市項目的整體簽約率僅為6.2%。

張旭介紹，今年以來的入市項目，去化程度較去年明顯降低，尤其是二季度以來，熱銷項目大幅減少，整體簽約率還不到3成。

自住房集中入市或致“量漲價跌”

開發商寄予厚望的“紅五月”在量價齊跌中冷清收場，6月更是迎來“開門冷”，低迷的樓市行情使得開發商定價更趨謹慎。據統計，7月份預計開盤的剛需項目中，有17個項目已給出定價，其中9個項目以平價或低于市場預期價格入市，占比超五成。

一位代理機構人士向中國房地產報記者透露，位于通州區域的華業東方玫瑰，5月中旬入市時項目均價為2.4萬元/平方米，而其7月新入市的樓棟整體報價已調至2.3萬元/平方米，同時低于預期價格入市的還有萬科天竺悅城和天資·璟庭。

“隨著下半年大量自住型商品房項目的集中入市，今年第三季度的樓市成交量將會出現階段性回升，同時在自住型商品房項目進一步分流剛需客群作用下，預計未來幾個月或將會有更多的剛需項目進入價格調整，或導致北京樓市呈現‘量漲價跌’的局面。”

在與自住型商品的近身肉搏之中，多位北京市場人士均認為，這種“量漲價跌”的局面甚至會延續相當長的一段時間。

“畢竟，從首批入市自住型商品房的搖號中簽比例來看，最終真正能購買到也只是一小部分購房者，多數沒有中簽的購房需求反而會更加理性地看待自住型商品房。”而在北京世聯行(002285,股吧)執行董事總經理劉春巖看來，自住型商品房正式入市，這“第二只靴子”落地對北京新房市場來說某種意義上也是一種利好，通過首批自住型商品的搖號、交易，一部分未中簽的購房需求可以得到釋放。

“從自住型商品房第一個項目開始網絡申請到現在過去了半年多，北京的普通商品房市場也發生了變化，一些在售項目比較集中的遠郊區位已經出現大量平價、讓價入市的剛需盤。此消彼長，這也導致個別遠郊區位的自住型商品房跟普通商品房的差價優勢沒有半年前那樣明顯。這樣，部分因等待自住型商品而陷入觀望的購房需求，反過來也開始考慮沒有那么多限制條件、不存在后期租售限制、可以直接買到的普通商品房。”