醞釀了10年之久的住房反向抵押終于落地。

未來(lái)兩年，北京、上海、廣州、武漢4個(gè)城市將成為“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“住房反向抵押”）試點(diǎn)城市。6月23日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)對(duì)外發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（放心保）試點(diǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)》），宣布了試點(diǎn)事宜。

保監(jiān)會(huì)表示，《指導(dǎo)意見(jiàn)》的出臺(tái)，是為了貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院的有關(guān)要求，鼓勵(lì)保險(xiǎn)業(yè)積極參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，探索完善我國(guó)養(yǎng)老保障體系、豐富養(yǎng)老保障方式的新途徑。跟據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，目前已有幸福人壽、合眾人壽、泰康保險(xiǎn)等險(xiǎn)資進(jìn)行試點(diǎn)方案的制定，且已上報(bào)保監(jiān)會(huì)。但此前參與產(chǎn)品模型研究和設(shè)計(jì)保險(xiǎn)企業(yè)如太保保險(xiǎn)、平安壽險(xiǎn)卻未有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。

2003年，以房養(yǎng)老理念被時(shí)任中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)總裁的孟曉蘇引入國(guó)內(nèi)，開(kāi)始發(fā)韌。其后，有很多城市都計(jì)劃推出這一養(yǎng)老發(fā)展模式，北京、上海、南京等地均有試點(diǎn)。但10年過(guò)后，這一養(yǎng)老模式仍未能走到現(xiàn)實(shí)層面，因此受到產(chǎn)權(quán)、法規(guī)、觀念等制約和影響，很多城市的試點(diǎn)最后都無(wú)疾而終。

“是次產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品就是為了破解上述瓶頸。”接受記者采訪的保監(jiān)會(huì)人士表示。

然而，隨著以房養(yǎng)老新方案的出臺(tái)和試點(diǎn)的實(shí)施，其能否真正落地還需拭目以待。

門(mén)檻居高

根據(jù)該《指導(dǎo)意見(jiàn)》，保險(xiǎn)公司應(yīng)該向中國(guó)保監(jiān)會(huì)提出申請(qǐng)并獲得試點(diǎn)資格后才開(kāi)展反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

在資格準(zhǔn)入方面，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司不僅需要滿足“開(kāi)業(yè)滿5年、注冊(cè)資本不少于20億元”的要求，同時(shí)須滿足保險(xiǎn)公司償付能力管理規(guī)定，且申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)時(shí)上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%。

此外，試點(diǎn)公司須具備較強(qiáng)的保險(xiǎn)精算技術(shù)，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)合理定價(jià)；具有專(zhuān)業(yè)法律人員，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行處理；具有房地產(chǎn)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員或委托有資質(zhì)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，有能力對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)及依法處置；具備完善的公司治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和控制體系，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)管理和獨(dú)立核算。

《指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，根據(jù)保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。

參與型產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益，通過(guò)定期評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。

“這次保監(jiān)會(huì)要求的門(mén)檻較高，也是為了保證消費(fèi)者權(quán)益，做好風(fēng)險(xiǎn)控制。”幸福人壽住房反向抵押課題組一位不愿具名的成員表示。

另外，住房反向抵押將主要在北京、上海、廣州和武漢進(jìn)行試點(diǎn)。對(duì)于這樣的選擇，保監(jiān)會(huì)人身保險(xiǎn)監(jiān)管部養(yǎng)老保險(xiǎn)處處長(zhǎng)姚渝解釋稱(chēng)，這些城市老年人居多、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，且武漢已經(jīng)有了兩家保險(xiǎn)公司投資了養(yǎng)老社區(qū)，可在老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)和養(yǎng)老社區(qū)的結(jié)合上開(kāi)展一些嘗試和探索。

姚渝稱(chēng)，未來(lái)保監(jiān)會(huì)還將和相關(guān)部委進(jìn)一步溝通，爭(zhēng)取國(guó)家對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)政策支持。

險(xiǎn)企為業(yè)務(wù)主體

這一次，保險(xiǎn)企業(yè)成為了試點(diǎn)推行的主體。

據(jù)悉，不同于美國(guó)接近于銀行按揭業(yè)務(wù)的反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，在我國(guó)的業(yè)務(wù)落點(diǎn)是終身年金保險(xiǎn)，資金來(lái)自保險(xiǎn)公司，這表明住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的主體將是保險(xiǎn)企業(yè)。

“反按揭業(yè)務(wù)與終生養(yǎng)老保險(xiǎn)金結(jié)合的產(chǎn)品特點(diǎn)是，將由保險(xiǎn)公司承擔(dān)長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)和房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。”姚渝說(shuō)。

實(shí)際上，幸福人壽自從2003年起就已開(kāi)始醞釀住房反向抵押業(yè)務(wù)，但一直無(wú)果。2013年9月14日，國(guó)務(wù)院發(fā)布35號(hào)文首次明確指出“要求開(kāi)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。不久，幸福人壽就接到了來(lái)自保監(jiān)會(huì)要求遞交試點(diǎn)方案任務(wù)。2013年11月，幸福人壽專(zhuān)門(mén)成立了“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”課題組，并按照計(jì)劃于2013年12月3日向保監(jiān)會(huì)提交了《幸福反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)實(shí)施方案》。

目前，幸福人壽已經(jīng)基本完成了產(chǎn)品的設(shè)計(jì)研發(fā)與模型測(cè)算工作。據(jù)幸福人壽住房反向抵押課題組人員介紹，在開(kāi)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，陸續(xù)有老人對(duì)幸福人壽開(kāi)展的以房養(yǎng)老試點(diǎn)表示出了興趣和需求。

“如試點(diǎn)資格獲批，幸福人壽將采取統(tǒng)一規(guī)劃、分步啟動(dòng)的方式，在北京、上海、廣州和武漢四個(gè)城市陸續(xù)開(kāi)展試點(diǎn)工作。”上述幸福人壽住房反向抵押課題組人員表示。

合眾人壽品牌宣傳部副總經(jīng)理孫振松對(duì)記者表示，合眾人壽一定會(huì)用好這個(gè)試點(diǎn)開(kāi)展住房反向抵押。

此前，合眾人壽已經(jīng)對(duì)日本、美國(guó)、法國(guó)等國(guó)住房反向抵押產(chǎn)品的定價(jià)、運(yùn)營(yíng)模式、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面進(jìn)行了研究，初步形成了產(chǎn)品方案，目前已上報(bào)保監(jiān)會(huì)。“但該何時(shí)開(kāi)展仍在計(jì)劃中。”

泰康人壽同樣沒(méi)有具體的試點(diǎn)實(shí)行計(jì)劃和產(chǎn)品推出時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

另?yè)?jù)記者了解到，此前除了幸福人壽外，平安人壽、太保保險(xiǎn)、新華人壽、泰康之家等6家保險(xiǎn)公司都參與了此次保監(jiān)會(huì)以房養(yǎng)老方案的制定，并都參與了保監(jiān)會(huì)去年年底組織的幾次內(nèi)部會(huì)議。但此次《指導(dǎo)意見(jiàn)》發(fā)布后，太保保險(xiǎn)及平安保險(xiǎn)未有實(shí)質(zhì)動(dòng)作。

對(duì)此，平安人壽表示，現(xiàn)在沒(méi)有準(zhǔn)備相關(guān)產(chǎn)品主要是由于新政策涉及房地產(chǎn)等新風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，需要對(duì)客戶的房產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期估值、抵押，客戶的服務(wù)、理賠等工作也與傳統(tǒng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)有較大差異，需要認(rèn)真研究評(píng)估。

另外，據(jù)記者了解，雖然此次《指導(dǎo)意見(jiàn)》指摘的主角是壽險(xiǎn)企業(yè)，但早已有銀行在推動(dòng)相關(guān)業(yè)務(wù)。承擔(dān)上海地區(qū)超過(guò)40%養(yǎng)老金發(fā)放的上海銀行在去年已推出以房養(yǎng)老產(chǎn)品系列和增值服務(wù)。

據(jù)悉，上海銀行版以房養(yǎng)老含租房養(yǎng)老、換房養(yǎng)老、房貸養(yǎng)老等多種模式。而“反向抵押倒按揭”產(chǎn)品只是上海銀行為客戶提供的一個(gè)選擇。分為定期型產(chǎn)品(貸款期限固定，如10年)和終生型產(chǎn)品(貸款期限到借款人身故為止)。

目前，上海銀行已經(jīng)在部分網(wǎng)店進(jìn)行以房養(yǎng)老產(chǎn)品試運(yùn)營(yíng)，并已經(jīng)有客戶簽約。上海銀行方面稱(chēng)，未來(lái)將推出更多以房養(yǎng)老創(chuàng)新產(chǎn)品和增值服務(wù)。

完全落地尚需時(shí)日

對(duì)于一些險(xiǎn)企業(yè)審慎，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家葉檀評(píng)論表示，“房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦下行，風(fēng)險(xiǎn)都在保險(xiǎn)公司身上，保險(xiǎn)公司會(huì)成為最大的房東，自然不會(huì)愿意操作這一高風(fēng)險(xiǎn)低收益的事情。況且新政過(guò)于簡(jiǎn)約，參與型如何評(píng)估分享收益？非參與型以怎樣的水準(zhǔn)向老人發(fā)放收益？都沒(méi)有約定，保險(xiǎn)公司審慎也很正常。”

長(zhǎng)期關(guān)注以房養(yǎng)老的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是將傳統(tǒng)養(yǎng)老保險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)，法律關(guān)系復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)管控難度較大，推動(dòng)落地則需要各業(yè)務(wù)部門(mén)支持。

“此前的住房反向抵押多次試行均以失敗告終，也表明消費(fèi)者的心理和情感接納需要一個(gè)過(guò)程。國(guó)家在完善政策支持細(xì)則的同時(shí)也要加大宣傳力度。”專(zhuān)家指出，另外，鑒于國(guó)際經(jīng)驗(yàn)是各國(guó)政府在開(kāi)展反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的頂層設(shè)計(jì)均是以政府支持加市場(chǎng)化運(yùn)作的模式，我國(guó)政府在下一步也應(yīng)該考慮給予保險(xiǎn)公司一些扶持和優(yōu)惠。

對(duì)于業(yè)界質(zhì)疑及10年無(wú)果問(wèn)題，保監(jiān)會(huì)人身保險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁成序坦言道，“住房反向抵押在我國(guó)還是一個(gè)新生事物，在國(guó)外也是一項(xiàng)小眾業(yè)務(wù)。不論對(duì)監(jiān)管部門(mén)、保險(xiǎn)公司還是消費(fèi)者，都沒(méi)有成熟的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒，還需不斷試點(diǎn)。”