6月27日，十二屆全國人大常委會(huì)第九次會(huì)議表決通過：將免去姜偉新的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)部長職務(wù)，任命陳政高為住建部部長。

在就任部長之前的一個(gè)月里，陳政高曾以住建部黨組書記的身份赴皖、貴、川、湘調(diào)研了棚戶區(qū)改造(下稱“棚改”)和保障房建設(shè)。在如期履職住建部部長后，業(yè)界普遍認(rèn)為，棚改或?qū)⒊蔀?ldquo;穩(wěn)增長”的重要發(fā)力點(diǎn)之一。

棚改拉動(dòng)萬億投資

從此前的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)棚戶區(qū)改造，到陳政高的遼寧“棚改經(jīng)驗(yàn)”，再到他之前的低調(diào)密集調(diào)研不難看出，未來住建部的工作重點(diǎn)之一無疑是在保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造上。

國務(wù)院總理李克強(qiáng)此前在訪問英國、希臘期間，多次對世界作出中國經(jīng)濟(jì)并不會(huì)“硬著陸”的“國際承諾”，并在英國智庫演講時(shí)，明確用7.5%“下限論”代替7.5%“左右論”，并表示政府已經(jīng)準(zhǔn)備調(diào)整政策，以確保政策發(fā)揮作用。

“政府已經(jīng)準(zhǔn)備調(diào)整政策”中，包括哪些方面成為各方爭相討論的焦點(diǎn)。不過可以預(yù)見的一點(diǎn)是，在經(jīng)濟(jì)乏力、新增長點(diǎn)尚不明顯之際，總理力主的棚改工作將擔(dān)負(fù)起重要作用。

“目前我國經(jīng)濟(jì)存在著下行壓力，1~5月三個(gè)主要投資方向中，只有基礎(chǔ)建設(shè)投資是增長的。因此，作為基礎(chǔ)設(shè)施投資中的棚改對于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長來說，將發(fā)揮重要作用。”國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)體制與管理研究所金融中心主任張海魚在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)說。

按照規(guī)定，棚戶區(qū)改造的安置房戶均面積在45平方米/戶以上。銀河證券做了一份分析報(bào)告，湊整按每戶50平方米、每平方米投資2000元來簡單測算，今年470萬套的棚戶區(qū)改造房建設(shè)將拉動(dòng)5000億元左右的投資額。

這只是投資總額的一半，棚改需要支付拆遷成本、基礎(chǔ)配套建設(shè)等。住建部新聞發(fā)言人倪虹曾在全國兩會(huì)上透露，2014年政府工作報(bào)告確定改造的各類棚戶區(qū)470萬戶，這一規(guī)模的改造需要超過1萬億元的資金。

“這有利于部分抵消樓市調(diào)控帶來的對投資的負(fù)面效應(yīng)，起到保投資、拉消費(fèi)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的作用。”華東師范大學(xué)城市發(fā)展研究院研究員張傳勇肯定了棚戶區(qū)改造對房地產(chǎn)市場的積極作用。

對于這1萬億元資金的拉動(dòng)作用，國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部副主任祝寶良在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“如果啟動(dòng)起來，這將會(huì)帶動(dòng)起鋼材、建材等上下游產(chǎn)業(yè)，這些無疑會(huì)對下半年的經(jīng)濟(jì)增長做出一部分貢獻(xiàn)。”

“棚改不僅可以改善居民居住環(huán)境，還可以有效拉動(dòng)地方投資，尤其在全國建設(shè)性用地愈發(fā)緊俏的情況下，所以是大有文章可做的。”張傳勇表示。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，棚改需要投入大量的時(shí)間和資金，如何解決好資金及落實(shí)問題是一項(xiàng)重大的系統(tǒng)工程。

資金渠道突破

棚改有望加速

張傳勇?lián)牡膯栴}正在逐步得到解決。

6月26日，國家開發(fā)銀行(下稱“國開行”)拿到銀監(jiān)會(huì)的批復(fù)，正式籌建住宅金融事業(yè)部。這標(biāo)志著由國開行成立專門機(jī)構(gòu)支持棚戶區(qū)改造工作取得了重大進(jìn)展，棚改資金缺口問題出現(xiàn)了政策突破。

住宅金融事業(yè)部4月2日由國務(wù)院會(huì)議明確，將實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。

在國開行的融資引領(lǐng)作用下，工行、建行和農(nóng)行等商業(yè)性銀行的保障性住房貸款也在持續(xù)增長。

中國銀行的一位相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者：“從去年下半年開始，我行就放寬了對于棚改的貸款條件，貸款企業(yè)自有資金比例降低至25%。今年我行會(huì)繼續(xù)加大對該業(yè)務(wù)的支持力度，預(yù)計(jì)會(huì)出臺(tái)更加具體的指導(dǎo)意見。”

而平安銀行信貸部工作人員則表示，“平安銀行對于棚改的資金已經(jīng)下放到各級(jí)分行，由各級(jí)分行根據(jù)實(shí)際情況制定棚改的信貸政策。”

與此同時(shí)，以發(fā)行企業(yè)債形式籌集棚改資金方面也有所突破。

5月，由國家發(fā)改委下發(fā)的《關(guān)于創(chuàng)新企業(yè)債券融資方式扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造建設(shè)有關(guān)問題的通知》，發(fā)改委將酌情擴(kuò)大企業(yè)債券資金用于棚戶區(qū)改造的規(guī)模，對棚戶區(qū)改造項(xiàng)目較多、資金缺口較大，且地方政府性債務(wù)率較低的地區(qū)，適當(dāng)增加其承擔(dān)棚戶區(qū)改造的城投類公司年度發(fā)債規(guī)模指標(biāo)。

“此前的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。發(fā)改委也發(fā)文在多個(gè)方面強(qiáng)化了對企業(yè)債券融資支持棚戶區(qū)改造的政策支持。這些政策的有效落實(shí)是下一步推進(jìn)棚改工作的重要方面。”住建部政策研究中心研究員趙路興在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)說。

除了國家政策上的支持，地方政府的融資創(chuàng)新也很關(guān)鍵。“遼寧棚改的成功經(jīng)驗(yàn)之一就是拓寬融資渠道。”北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究中心教授張文清表示，“政府+市場+社會(huì)的融資架構(gòu)，給棚改市場引來了資本活水。”

在國際金融投資家聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席孫飛看來，解決棚改融資問題，可以成立棚改產(chǎn)業(yè)基金會(huì)，“積極探索融資渠道多元化，由政府主導(dǎo)，鼓勵(lì)公積金、社保基金能夠參與進(jìn)來。”

房企參與成挑戰(zhàn)

融資渠道的突破讓棚改有了推進(jìn)的動(dòng)力，但如何能讓更多的房企參與，還需要考驗(yàn)中央政策以及地方政府的智慧。

“沒有金剛鉆，別攬棚改活。”一位知名房企的市場營銷部經(jīng)理這樣對中國房地產(chǎn)報(bào)記者直言道，“棚改有‘兩個(gè)固定，一個(gè)不固定’特性：銷售對象固定，都是回遷戶；銷售價(jià)格固定，政府規(guī)定好了。銷售周期不固定，常有拆遷戶與政府展開‘拉鋸戰(zhàn)’。”

耗資巨大、利潤微薄，這兩個(gè)棚改攔路虎，讓大多數(shù)房企望而卻步。而若沒有房企的廣泛支持參與，想順利完成今年的棚改目標(biāo)，頗有難度。

北京一家國有開發(fā)企業(yè)人士在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“棚改項(xiàng)目在北京的難點(diǎn)在于土地一級(jí)開發(fā)。首先是拆遷，之后是完善大市政條件，包括三通一平，甚至七通一平等一系列問題。這部分投資實(shí)際上應(yīng)該由政府承擔(dān)，但是當(dāng)前很多都是由開發(fā)商來推動(dòng)，這部分費(fèi)用開發(fā)商承擔(dān)起來可不容易。”

“棚改項(xiàng)目需要地方政府積極進(jìn)行政策設(shè)計(jì)，通過成本效益來核算，在土地、稅收方面讓利調(diào)動(dòng)開發(fā)企業(yè)的積極性。要結(jié)合市場狀況，保證開發(fā)企業(yè)基本利潤率。”張海魚認(rèn)為。

“在遼寧模式中，政府通過規(guī)劃主導(dǎo)，帶動(dòng)周邊地塊、物業(yè)升值，彌補(bǔ)了棚改項(xiàng)目‘微利’的缺點(diǎn)，提高了企業(yè)參與的積極性。”張文清認(rèn)為，遼寧模式中的很多創(chuàng)新值得學(xué)習(xí)。“另外，遼寧模式中政府吸引開發(fā)商的招數(shù)還有‘買一送一’——一般是一個(gè)棚戶區(qū)項(xiàng)目綁定一個(gè)普通住宅地塊，誰接手棚改項(xiàng)目，誰就可以以優(yōu)惠價(jià)格或政策拿綁定的那塊地。這樣可以使房企的心理和利潤上都得到平衡。