近日，保利東郡60萬(wàn)元/個(gè)的天價(jià)車位引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注，近年來(lái)，各地天價(jià)車位的消息頻頻被媒體曝出，每個(gè)30萬(wàn)元、40萬(wàn)元甚至高達(dá)百萬(wàn)元。盡管某些小區(qū)配套車位供不應(yīng)求的現(xiàn)實(shí)客觀存在，但開發(fā)商利用監(jiān)管“盲區(qū)”在價(jià)格上大做文章的現(xiàn)象也不容忽視。如何對(duì)車位市場(chǎng)進(jìn)行有效的規(guī)范管理，著力滿足剛需的同時(shí)避免嚴(yán)重偏離正常市場(chǎng)規(guī)律的天價(jià)停車位，正在成為各方必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)考題。

　　如果購(gòu)房者能接受5萬(wàn)元/平方米的房子，能接受5萬(wàn)元/平方米的車位嗎？4月初，保利東郡的張女士就遇到了這樣的尷尬。其所在的小區(qū)日前向業(yè)主發(fā)售的車位價(jià)格高得驚人，最高60萬(wàn)元/個(gè)，最低46萬(wàn)元/個(gè)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于該區(qū)域內(nèi)其他小區(qū)的車位價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，由此也引發(fā)了眾多業(yè)主的強(qiáng)烈抗議。　　保利再曝天價(jià)車位

　　北京商報(bào)記者了解到，不久前該小區(qū)出售車位，銷售政策是“車位原價(jià)60萬(wàn)元，第一個(gè)車位優(yōu)惠14萬(wàn)元，第二個(gè)則必須原價(jià)購(gòu)買”。張女士表示，樓盤位于東四環(huán)外的石佛營(yíng)東里，46萬(wàn)元的車位本來(lái)就不便宜，第二個(gè)車位高達(dá)60萬(wàn)元簡(jiǎn)直不可思議。

　　開發(fā)商表示，小區(qū)內(nèi)的車位緊俏，提高第二個(gè)車位的價(jià)格是為抑制個(gè)別業(yè)主購(gòu)買多個(gè)車位，保證所有業(yè)主能夠購(gòu)買至少一個(gè)車位。對(duì)此，張女士并不認(rèn)同，“戶均擁有兩輛車是該小區(qū)的普遍現(xiàn)象，開發(fā)商在為變相漲價(jià)找借口”。以保利東郡60萬(wàn)元車位為例，假設(shè)車位面積（實(shí)際使用面積）約為10平方米，其單價(jià)則已達(dá)6萬(wàn)元/平方米，比王女士購(gòu)買住宅的單價(jià)5萬(wàn)多元還高。

　　此外，車位購(gòu)買過(guò)程中的搖號(hào)程序并未公開，也引發(fā)了眾多業(yè)主的質(zhì)疑。北京商報(bào)記者了解到，讓很多業(yè)主不能容忍的是，關(guān)于車位價(jià)格和搖號(hào)的疑問(wèn)在與開發(fā)商交涉后至今并未得到有效反饋。為此，北京商報(bào)記者多次嘗試致電該項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人，但對(duì)方以不方便為由拒絕接受采訪。

　　近年來(lái)，伴隨北京城區(qū)內(nèi)高檔小區(qū)不斷涌現(xiàn)，車位價(jià)格也不斷高升。住在這樣小區(qū)的業(yè)主往往擁有不只一臺(tái)車，但即便如此，動(dòng)輒上百萬(wàn)元的車位也讓這些富裕家庭吃不消。此外，簡(jiǎn)單計(jì)算下市面上最高的理財(cái)產(chǎn)品年收益可以達(dá)到15％，60萬(wàn)元一年的收益就是9萬(wàn)元，而租賃一個(gè)車位的價(jià)格在高檔小區(qū)一般為1000元/月左右，如CBD的世貿(mào)國(guó)際公寓半年起租600元/月；金地國(guó)際花園地下750元/月；觀湖國(guó)際900元/月。如此計(jì)算下來(lái)60萬(wàn)元買一個(gè)車位顯然不劃算。

　　天價(jià)停車位層出不窮

　　在調(diào)查過(guò)程中北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，像保利東郡這樣價(jià)格的車位在北京并非個(gè)例，甚至有些車位價(jià)格直逼百萬(wàn)。另一家在東北三環(huán)外太陽(yáng)公元板塊的某高端項(xiàng)目也面臨幾乎相同的問(wèn)題。

　　近日，該項(xiàng)目業(yè)主接到一則有關(guān)購(gòu)買小區(qū)車位的通知，通知表示，項(xiàng)目將于近期對(duì)地下車庫(kù)進(jìn)行正式發(fā)售及長(zhǎng)期租賃活動(dòng)。為保障公平公正，本次發(fā)售和長(zhǎng)期租賃活動(dòng)將以網(wǎng)絡(luò)搖號(hào)形式確認(rèn)順序。讓業(yè)主難以接受的是，車位價(jià)格超過(guò)65萬(wàn)元。一位業(yè)主表示，通常情況，居住在該小區(qū)內(nèi)的業(yè)主家庭大都擁有兩臺(tái)以上的車輛，業(yè)主單購(gòu)買車位的花費(fèi)就將超過(guò)百萬(wàn)，這大大增加了該小區(qū)業(yè)主的居住成本。

　　對(duì)此，該項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者表示，本項(xiàng)目住戶與車位的配比為1：1.2。考慮到不同業(yè)主的需求，小區(qū)目前有三種車位供業(yè)主選擇，第一種是產(chǎn)權(quán)車位，平均價(jià)格在65萬(wàn)元左右，其中部分位置好的車位最高價(jià)格為70萬(wàn)元。第二種是人防車位，租期20年，價(jià)格為35萬(wàn)-37萬(wàn)元。同時(shí)，公司承諾，如租期滿約后，在無(wú)不可抗力因素下，業(yè)主仍可免費(fèi)使用該車位。第三種車位則為租賃形式，公司與有短租需求的業(yè)主簽訂1-3個(gè)月的租賃合同，單月租金為1440元。

　　然而，一位小區(qū)業(yè)主表示，“眾多業(yè)主都有租賃車位的需求，但隨著小區(qū)車位的銷售啟動(dòng)，租賃車位數(shù)量正在急劇減少，根本不能滿足小區(qū)居民的需求。買，車位價(jià)格高企，不買，很快就會(huì)面臨無(wú)處停車的窘境”。

　　其實(shí)讓業(yè)主最難接受的就是該項(xiàng)目人防車位的以租代售，按照規(guī)定人防車位不同于其他車位，有其特殊性。因?yàn)槿朔儡囄凰嫉拿娣e屬于人防工程，而人防工程又是屬于人民防空工程建設(shè)的，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。此外，建設(shè)部相關(guān)條例已明確規(guī)定，作為人防工程的地下室不計(jì)入公用建筑面積。因此，人防車位既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主共有，該類車位也不可以購(gòu)買產(chǎn)權(quán)。

　　但是不少開發(fā)商和物業(yè)公司可以和人防辦簽訂使用合同，期限最多不能超過(guò)20年，目前物業(yè)公司從人防辦租賃車位的價(jià)格僅為5分-1毛錢/平方米/天，其中存在著巨大利益差距。以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位建筑面積35平方米計(jì)算，物業(yè)公司一天支付給人防的租金為3.5元錢，20年的租金不過(guò)25550元，而現(xiàn)在業(yè)主卻要支付35萬(wàn)-37萬(wàn)元的價(jià)格。

　　不久前，位于西四環(huán)科豐橋附近的中海九號(hào)公館也開始對(duì)外銷售車位，價(jià)格為38萬(wàn)元/個(gè)并且還需每月繳納150元的管理費(fèi)，引發(fā)了業(yè)主的強(qiáng)烈質(zhì)疑。一位業(yè)主表示當(dāng)初買房時(shí)銷售告訴的車位價(jià)格是20萬(wàn)元/個(gè)，現(xiàn)在漲到了38萬(wàn)元/個(gè)，簡(jiǎn)直就像搶劫。不少業(yè)主無(wú)處發(fā)泄，開始將對(duì)高價(jià)車位的不滿轉(zhuǎn)嫁到抱怨該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)，一位業(yè)主在論壇上表示，“車位高價(jià)就不說(shuō)了，我們花4.68元/平方米的物業(yè)費(fèi)，卻享受不到相應(yīng)的服務(wù)，特別是用熱水時(shí)還得先白白放掉許多涼水，可那些涼水可是熱水的價(jià)格”。

　　供應(yīng)不足導(dǎo)致價(jià)格上升

　　北京商報(bào)記者綜合統(tǒng)計(jì)，北京一些頂級(jí)豪宅項(xiàng)目中，車位的價(jià)格已經(jīng)接近百萬(wàn)。名噪一時(shí)的釣魚臺(tái)7號(hào)院，2011年時(shí)的車位單價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米，按照建筑面積計(jì)算高達(dá)227萬(wàn)元/個(gè)，按照使用面積計(jì)算也在75.6萬(wàn)元/個(gè)；王府井的霞公府車位價(jià)格最高達(dá)到了80萬(wàn)元/個(gè)；萬(wàn)柳地區(qū)二手車位的價(jià)格最高達(dá)到百萬(wàn)元。天價(jià)停車位之所以“有價(jià)有市”，主要還是由于不少小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)中沒(méi)有意識(shí)到私家車的成長(zhǎng)速度，項(xiàng)目車位的配比存在著明顯不足。

　　北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京在售產(chǎn)權(quán)車位的價(jià)格，按照區(qū)域劃分，五環(huán)及五環(huán)以外的小區(qū)車位價(jià)格在15萬(wàn)-20萬(wàn)元/個(gè)；四環(huán)到三環(huán)間車位價(jià)格基本在15萬(wàn)-30萬(wàn)元之間；而一些位于城市核心區(qū)的高端項(xiàng)目車位則在40萬(wàn)-60萬(wàn)元之間，頂級(jí)豪宅甚至到60萬(wàn)-100萬(wàn)元/個(gè)。

　　事實(shí)上，“小區(qū)停車難”已經(jīng)越來(lái)越受到各界關(guān)注。位于通州土橋區(qū)域的華遠(yuǎn)銘悅項(xiàng)目4月對(duì)外銷售的車位已經(jīng)達(dá)到了19.8萬(wàn)元/個(gè)，對(duì)于剛需業(yè)主而言，車位款不能按揭，已經(jīng)竭盡全力支付首付款，再拿出近20萬(wàn)元的款項(xiàng)購(gòu)買車位顯然是壓力山大。“究其原因，供需的不平衡是其中的重要原因”，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志分析，隨著汽車快速進(jìn)入家庭，相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)落后，一時(shí)難以滿足市場(chǎng)的旺盛需求，造成車位奇貨可居，供需的極端矛盾必然帶來(lái)價(jià)格的飆升。

　　根據(jù)正在實(shí)施的《北京市機(jī)動(dòng)車停車管理辦法》，新開發(fā)住宅小區(qū)的業(yè)主戶數(shù)與車位配比須達(dá)到1：1，而未來(lái)最新的規(guī)定可能將這個(gè)比例提高到1：1.5。“即便如此，車位指標(biāo)配比依舊偏低，無(wú)法滿足市場(chǎng)需求。“陳志分析，車位作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要配套資源，其功能價(jià)值對(duì)業(yè)主的生活正在產(chǎn)生越來(lái)越重要的影響。北京市交通委運(yùn)輸局停車設(shè)施管理處處長(zhǎng)史凱曾表示，“根據(jù)近半年的土地拍賣價(jià)格，一個(gè)車位僅分?jǐn)偟耐恋爻杀揪鸵?萬(wàn)-10萬(wàn)元，將來(lái)一個(gè)車位要幾十萬(wàn)”。史凱介紹，北京市城六區(qū)居民平均每戶擁有0.8輛汽車，而現(xiàn)行小區(qū)實(shí)際配建標(biāo)準(zhǔn)則是三環(huán)內(nèi)每戶0.3個(gè)車位，三環(huán)外每戶0.5個(gè)車位。“存在一定差距，新的配建標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃部門正在制定。”

　　北京車位配建比多年未變

　　針對(duì)目前北京市小區(qū)停車難的現(xiàn)狀，史凱表示：“全市汽車保有量是現(xiàn)有停車位的2倍，停車缺口的出現(xiàn)有其歷史原因。”“滿足基本停車位，主要依靠小區(qū)車位的配建比，”史凱認(rèn)為，“這塊歷史欠賬比較多。”

　　據(jù)相關(guān)資料，1994年之前的北京市住房小區(qū)沒(méi)有配套建設(shè)小汽車車位。1994年，北京市住房配建標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，要求每十戶配建一個(gè)小汽車車位。五年后，隨著汽車保有量的增長(zhǎng)，新的配建標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，配建比提高到每?jī)蓱魮碛幸粋€(gè)汽車車位。2011年，北京市交通委等部門曾表示，將提高新建小區(qū)停車位配建比。調(diào)整方案至今仍未出臺(tái)。

　　有專家曾發(fā)出警示，提高配建比不是一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題，需要慎重考慮政策的連鎖反應(yīng)。僅從一個(gè)層面看，解決停車難的問(wèn)題當(dāng)然是增加供給，但這對(duì)于北京稀缺的土地資源來(lái)講是一種浪費(fèi)，如果提高車位配建比，土地用于蓋房的就少了，土地勢(shì)必更貴，房?jī)r(jià)勢(shì)必更高。

　　豪宅產(chǎn)品基于業(yè)主經(jīng)濟(jì)能力及生活方式則需要兩個(gè)以上的車位。而剛需及改善型項(xiàng)目通常在距城市核心區(qū)較遠(yuǎn)的位置，考慮到通勤因素，車位配套是天然必需品。避免天價(jià)車位不斷出現(xiàn)，首先應(yīng)從供應(yīng)上著手，提高項(xiàng)目規(guī)劃在車位上的配比，至少應(yīng)達(dá)到1：2。

　　“現(xiàn)在一些豪宅項(xiàng)目車位配比全在1：2以上甚至1：3，有的項(xiàng)目在車位設(shè)計(jì)上也開始豪華化，比如萬(wàn)柳某高端項(xiàng)目，設(shè)計(jì)了兩個(gè)進(jìn)出口，一個(gè)是普通車出入口，一個(gè)是高度達(dá)到7米的房車出入口，而且還專門迎合跑車設(shè)計(jì)了低起伏的車道等。”一位業(yè)內(nèi)開發(fā)商向北京商報(bào)記者表示。

　　規(guī)劃管理亟須完善

　　一方面，隨著土地價(jià)格的大幅上升，車位的開發(fā)與建設(shè)成本也隨之大幅上升，進(jìn)而成為車位價(jià)格水漲船高的主要因素。專家提醒，短期內(nèi)只能通過(guò)價(jià)格杠桿來(lái)解決供應(yīng)，在小區(qū)車位供需矛盾比較突出的情況下，買賣雙方都應(yīng)理性正視車位供應(yīng)短缺的現(xiàn)實(shí)。開發(fā)商在制定相對(duì)合理的價(jià)格的同時(shí)，應(yīng)竭力為業(yè)主提供包括租賃在內(nèi)的多種車位使用方式。

　　另一方面，監(jiān)管上的盲區(qū)也在一定程度上為部分天價(jià)停車位的出現(xiàn)提供了可乘之機(jī)。據(jù)了解，目前在北京市相關(guān)調(diào)控政策當(dāng)中，針對(duì)住宅小區(qū)的車位售價(jià)并沒(méi)有明確規(guī)定，只要求車位出售采取價(jià)格備案，價(jià)格由開發(fā)商制定。

　　“一般車位的標(biāo)準(zhǔn)是建筑面積在35-50平方米之間，實(shí)際使用面積在12平方米左右，某開發(fā)商向北京商報(bào)記者表示，停車位定價(jià)并不需要向住建委報(bào)批，一般全是結(jié)合周邊項(xiàng)目的價(jià)格、自身的定位以及業(yè)主的接受程度定價(jià)的。”業(yè)內(nèi)人士指出，與政府對(duì)住宅價(jià)格的嚴(yán)防死守相比，其對(duì)車位價(jià)格管控卻顯得“人性化得多”。在此“一緊一松”的背景下，相當(dāng)多的開發(fā)商就開始在車位上大做文章，從而導(dǎo)致過(guò)分追求利潤(rùn)而使業(yè)主的負(fù)擔(dān)日益加重。

　　專家指出，有關(guān)部門應(yīng)改變以往認(rèn)為車位并非住宅必需品的認(rèn)識(shí)。隨著汽車的普及，車位已經(jīng)成為住宅產(chǎn)品配套中不可或缺的一個(gè)環(huán)節(jié)，政府部門必須起到主導(dǎo)作用。據(jù)悉，北京市正在研究修訂新建住宅小區(qū)配建停車位標(biāo)準(zhǔn)，不管是經(jīng)濟(jì)適用房還是高檔別墅、商品房住宅小區(qū)，其配套停車位的標(biāo)準(zhǔn)比例相比現(xiàn)在都會(huì)有所提高。在增加配比指標(biāo)的同時(shí)，價(jià)格上也應(yīng)按照區(qū)域板塊、剛需、改善、高端等不同產(chǎn)品類型進(jìn)行分層次調(diào)控。

　　此外，為控制車位價(jià)格被爆炒，北京市車位管理也可借鑒其他地區(qū)相關(guān)政策。例如上海，由于地下停車位沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，人們更傾向于租車位而非買車位，使其停車位價(jià)格一直表現(xiàn)穩(wěn)定。