南都訊 記者邵銘 通訊員 凌蔚 翁豐好　配合城市升級改造，搬遷以前的樂從鋼鐵市場(以下簡稱“舊市場”)被納入禁限貨車通行區(qū)。去年6月，消息一出，商戶們相繼要求解約，還沒談妥就拒交部分租金與管理費。日前，佛山中院集中對160起土地租賃合同糾紛上訴案進行終審宣判，維持原判，認為“限貨”符合情勢變更情形，商戶可自限令實施后退租，但在此之前應當正常交租。

　　糾紛“限貨”后有租戶拖欠費用

　　舊市場一直是全國最大的鋼鐵交易中心，市場的出租方與商戶基本簽訂了四至五年不等的租賃合同進行合作經營。2013年6月初，佛山市公安局發(fā)出通告稱，次月起試行將舊市場等區(qū)域納入禁限貨車通行范圍，此時，許多商戶手上的租賃合同履行期剛剛過半。

　　其實，自2013年年初，一些收到風聲的商戶就已經陸續(xù)向場地出租人提出遲繳租金和管理費、返還履約保證金(以下簡稱“保證金”)等一個或多個要求。由于協商未果，佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)騰沖股份合作經濟社、樂從鎮(zhèn)小布村資產管理辦公室等數名出租人將經多次催租或收管理費未果的商戶們告上法庭，要求終止租賃合同、收回場地，追討所欠租金、管理費及滯納金，沒收履約保證金;與此同時，數家依時繳清2013年上半年租金和相應管理費的租戶，亦將自己的出租人告上法庭，要求退回相當于本年租金的保證金。

　　審判　大部分案件維持原判

　　2013年年底至今年年初，順德法院先后對該批系列案進行宣判，認為涉案當事人之間簽訂的租賃合同合法有效。“限貨”符合情勢變更情形，雙方當事人可以解除合同、收回場地。未依約按時繳納相應管理費、租金的商戶理應補繳;考慮到租賃合同已經部分履行，根據公平原則，確認出租人可沒收違約商戶50%的保證金，剩余保證金應予以退還。而依約繳納租金、管理費的商戶，出租方應全額退還保證金。

　　一審宣判后，有160宗案件的當事人不服，向佛山中院提起上訴，共涉及5家場地出租人和150余名承租場地的公司和個人，上訴爭議標的合計約2895.7萬元。2014年5月6至8日，佛山中院依法受理該批系列案的上訴。據悉，這是佛山歷年涉案人數最多、訴訟標的比較大的系列土地租賃合同糾紛上訴案，由于每個租賃合同的租期、租金、交租、欠租情況各有不同，有的只有一方當事人上訴、有的雙方當事人均提出上訴，且在同一時間涌入佛山中院，審理難度與壓力均相當大。

　　經過連日調查與深入審理，佛山中院于2014年6月19日至20日進行集中宣判，依法準許部分當事人撤回其中21宗案件的上訴;因為一審計算場地使用時間有誤，改判1宗案件;其余138宗案件均駁回上訴、維持原判。

　　[庭審焦點]

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　　“限貨”是否可預見?

　　出租方：簽約時可預見的商業(yè)風險

　　出租人上訴均主張，早在2008年，佛山市就實施了中心城區(qū)禁限貨車通行的管制措施，2011年又將“限貨”范圍稍微擴大。2013年只是在前兩次的基礎上進一步擴大政策實施范圍。涉案租賃合同均在第一次“限貨”措施實施之后簽訂。即承租人當時應當預見到“限貨”有可能在佛山任一區(qū)域實施，地處佛山新城區(qū)的舊市場被納入其中可能性非常大。因此，“限貨”只是簽約時可預見的正常商業(yè)風險，不是情勢變更情形。

　　承租方：去年初被告知“限貨”

　　而商戶方則表示，早在2013年年初召開的順德樂從鋼鐵貿易協會年會上，協會領導就告知他們，在2013年3、4月，鋼鐵企業(yè)必須搬離舊市場，舊市場將會逐步納入政府三舊改造范圍，相關部門亦將在該區(qū)域開展交通管制。上述客觀原因，導致他們所租的場地不再符合簽約時約定的用作鋼鐵經營場地的目的，符合情勢變更情形的規(guī)定。

　　2

　　“限貨”是否導致無法履行合同?

　　出租方：無約定確保商戶經營

　　出租人上訴認為，租賃合同并沒有約定自己必須確保商戶經營。另外，不僅舊市場，在佛山禁限貨車范圍內還有許多企業(yè)，如瀾石不銹鋼市場的企業(yè)、貨運公司等，均需要使用貨車經營。他們在“限貨”措施之下仍然能夠繼續(xù)經營，只是需要改變一些經營的方法和時間罷了。因此，“限貨”措施并不必然導致無法繼續(xù)履行租賃合同。

　　承租方：租賃合同目的難實現

　　有商戶表示，之前為應對當時的限貨政策，他們的貨車已經放棄了原運行路線，繞行出城。而2013年擴大限貨范圍，等于將這些路線也塞死了，讓運鋼貨車無路可走，唯一的辦法就是夜晚進出貨，但這會增加人力與物流成本，簽訂租賃合同的目的都難以實現。

　　3

　　是否可以遲交、拒交租金?

　　出租方：遲交拒交租金屬違約

　　出租人認為，遲交、拒交租金是一種違約行為，這與政府公布禁限貨車通行措施沒有關聯，承租人要為此承擔相應的違約賠償責任。而且，許多租賃合同還有兩至三年履行期，解除合同對自己造成巨大損失，即使沒收所有保證金，亦不足以彌補自己兩成經濟損失。

　　承租方：情勢變更從去年初始算

　　不少商戶們表示，早在“限貨”通告發(fā)布前，就知道其內容。由于正式通告具有滯后性，等通告下達，再找新的租賃場所，騰出場地不切實際。因此，情勢變更的起始時間應該從2013年年初開始計算，自己基于發(fā)生于年初的情勢變更解除租賃合同，根本不存在遲交或者拒交租金的問題。

　　行政行為導致情況變化不屬商業(yè)風險

　　對于案件幾個焦點，佛山中院審判長、民一庭副庭長徐立偉說，2013年6月發(fā)布并于次月正式實施的禁限貨車通行措施，屬于政府部門行使行政職權的行政行為，雙方當事人在簽訂合同時無法預見這一措施，因此，不屬于商業(yè)風險引發(fā)的重大變化。而且對舊市場周邊實施“限貨”，客觀上造成了日常需要貨運車輛的鋼鐵貿易市場商戶無法正常進行經營活動，而造成該事實的原因又不能歸咎于某一方當事人。因此，“限貨”措施符合情勢變更情形。

　　由于“限貨”在2013年7月1日正式實施，此前租賃場所均能夠正常使用，因此不宜認定在“限貨”措施實施之前已經發(fā)生了情勢變更。至于解除合同的時間，則需要具體情況具體分析。如提出解除合同的一方當事人向對方發(fā)出書面解除合同通知的，則以通知到達對方的時間為解除合同時間;沒有向對方發(fā)出書面解除合同意思表示的，則以起訴請求解除合同之日視為發(fā)出通知，因此起訴材料送達對方簽收之日，視為合同解除日。（南方都市報）